.. Penilaian ... Penilaian ....Penilaian ....: Juni 2008

Laporan Penilaian ini dibuat oleh PT. Satyatama Graha Tara in association with King Sturge cabang Yogyakarta dengan kantor pusatnya berkedudukan di Jakarta.
PT. Satyatama Graha Tara didirikan pada tahun 1985, pada tahun 1995 sampai dengan tahun 1999 berasosiasi dengan Brooke Hillier Parker, kemudian pada tahun 1999 sampai dengan akhir tahun 2000, berasosiasi dengan Brooke International.
Sejak tanggal 15 Desember 2000, PT. Satyatama Graha Tara berasosiasi dengan King Sturge, yaitu sebuah perusahaan asing yang berkantor pusat di London dan mempunyai jaringan yang luas di Amerika Serikat dan Kanada, sehingga saat ini menjadi PT. Satyatama Graha Tara in association with King Sturge.
Selain berpengalaman dalam melakukan penilaian pada proyek yang berskala besar, PT. Satyatama Graha Tara juga memiliki kemampuan dalam melakukan riset pasar yang baik serta kemampuan penelitian yang tinggi untuk menunjang keakuratan dalam melakukan penilaian.

PRINSIP PENILAIAN

1. Antisipasi dan Perubahan
“Antisipasi”: Persepsi bahwa nilai diciptakan oleh ekspektasi atas keuntungan di masa depan. Nilai didasarkan pada persepsi pelaku pasar tentang keuntungan kepemilikan di masa depan.
“Perubahan”: Hasil dari sebab dan efek hubungan antara kekuatan yang mempengaruhi nilai properti. Perubahan di pasar real estate berkaitan dengan kekuatan sosial, ekonomi, pemerintah dan lingkungan. Depresiasi – berkurangnya nilai properti karena berbagai sebab.

2. Penawaran dan Permintaan
“Penawaran”: Kuantitas dari barang dan jasa yang tersedia
“Permintaan”: Keinginan dan kemampuan untuk membeli atau menyewa barang dan jasa. Interaksi antara penawaran dan permintaan real estate menjadi penentu harga. Relatif terhadap faktor nilai – kegunaan, kelangkaan, keinginan dan daya beli efektif.

3. Substitusi dan Keseimbangan
“Substitusi”: Ketika komoditas atau barang yang semacam banyak tersedia, barang dengan harga yang terendah akan paling menarik permintaan pasar.
Seorang pembeli tidak akan membayar lebih untuk sebuah properti yang dianggap sama. Nilai properti cenderung ditentukan oleh biaya membeli properti lain yang dianggap sama.
“Keseimbangan”: Nilai diciptakan dan dipertahankan ketika unsur-unsur yang berlawanan berada dalam keadaan ekuilibrium.
Keuntungan maksimum dapat diperoleh ketika semua faktor produksi di titik ekuilibrium, yaitu ketika biaya marjinal sama dengan keuntungan marjinal dari sebuah input produksi

4. Eksternalitas
“Eksternalitas”: faktor eksternal pada properti yang memberikan efek positif atau negatif pada nilai.
Economies di luar properti memiliki efek positif atas nilai.
Sementara diseconomies memiliki efek negatif atas nilai
Eksternalitas seperti tetangga sekitar memilikki efek terhadap nilai.

5. Biaya Peluang
Biaya untuk hilangnya peluang yang tidak dipilih.
Investor akan mencari untuk memilih investasi yang memberikan tingkat keuntungan yang tertinggi dan tingkat resiko yang terendah.
Dengan kata lain – investor ingin memaksimalkan keuntungan tetapi meminimalkan resiko. Terkait dengan prinsip substitusi dan relatif terhadap pendekatan pendapatan.

6. Kontribusi
Nilai dari komponen khusus diukur sebagai kontribusi terhadap nilai properti secara keseluruhan, atau jumlah yang ketidakberadaannya akan mengurangi nilai secara keseluruhan. Terkait dengan pendekatan biaya.

7. Produktivitas Berlebih
Pendapatan bersih yang tersisa setelah biaya untuk faktor produksi telah dibayar seluruhnya. Faktor Produksi:
- Lahan
- Tenaga Kerja
- Kapital
- Manajemen
Terkait dengan pendekatan pendapatan.

8. Kecocokan
Nilai properti riil diciptakan dan dipertahankan ketika karakteristik dari properti cocok dengan permintaan pasar.
Pembatasan wilayah mengatur kecocokan sesuai dengan karakteristik dasar properti.

9. Pemanfaatan Lahan (HBU)
Pemanfaatan secara benar lahan maupun properti diatasnya, yang secara fisik memungkinkan, secara wajar mendapat dukungan, secara keuangan memungkinkan kelak akan menghasilkan nilai yang tertinggi. Itu adalah konsep dasar penaksiran real estate.

Pemanfaatan Lahan (HBU) seolah kosong:
Di antar semua alasan pemanfaatan alternatif, pemanfaatanyang menghasilkan nilai lahan tertinggi, setelah pembayaran dilakukan untuk tenaga kerja, pemilik modal, dan manajemen biasanya dianggap sebagai HBU lahan seolah kosong.

Pemanfaatan (HBU) Lahan yang telah dibangun:
Maksudnya adalah bahwa peningkatan yang terjadi harus diperbaiki atau dipertahankan sehingga tetap dapat menyumbang terhadap total nilai pasar properti, atau sampai keuntungan dari pengembangan baru akan bernilai lebih dari biaya memusnahkan pengembangan yang sudah ada dan membangun yang baru.

PENGERTIAN HARGA, BIAYA, NILAI

HARGA (Cost) adalah sejumlah uang yang disetujui pembeli untuk dibayarkan dan disetujui penjual untuk diterima di saat tertentu dan melalui mekanisme pasar yang wajar
BIAYA (Price) adalah sejumlah uang yang harus disediakan untuk memproduksi atau menciptakan barang dan jasa.
NILAI (Value) adalah sejumlah uang yang setara dengan milik ( property ) yang dapat memberikan keuntungan dari kepemilikan tersebut
NILAI PASAR adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu aset, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan. (SPI 0.5.39.1).